2025년 4월 7–13일 주관 주간 부동산

시장 개요 (4월 7일~13일)

2025년 4월 둘째 주 수도권 부동산 시장은 서울 아파트값 급등과 지방 시장 침체라는 극명한 대조를 보였습니다. 서울을 비롯한 수도권 아파트 매매가격은 전주 대비 상승하며 전국 흐름을 주도한 반면, 지방 대부분 지역은 여전히 하락세를 이어갔습니다​. 전세 시장 역시 서울 및 수도권 전반의 보합~하락 국면이 지속되며, 봄 이사철임에도 불구하고 뚜렷한 회복세를 보이지 못했습니다​. 한편 빌라(연립·다세대) 등 비아파트 시장은 거래 부진과 가격 정체가 이어져, 아파트 대비 상대적 침체가 두드러졌습니다. 아래 표는 이번 주 주요 지표를 요약한 것입니다:

구분	서울	수도권 (서울·경기·인천)	전국
아파트 매매가격 증감	+0.50% ↑	+0.25% ↑	+0.16% ↑​
아파트 전세가격 증감	-0.10% ↓	-0.06% ↓	-0.07% ↓

주: 증감은 전주 대비 변동률. 수도권은 서울 포함, 전국은 17개 시도 평균.

전체적으로 서울 아파트의 강세가 두드러졌고, 경기·인천 및 지방의 약세가 확인되었습니다. 주요 경제지와 부동산 통계에 나타난 이번 주 동향과 배경을 상세히 분석하고, 다음 주 전망까지 정리합니다.

 

수도권 아파트 매매 동향

 주간 기준 4월 2주 아파트 매매가격 변동률 지도(왼쪽)와 월간 기준 3월 아파트 매매가격 변동률 지도(오른쪽). 서울은 주간에 0.50% 상승하여 다른 지역 대비 상승 폭이 두드러졌고, 지방은 대부분 하락하여 지역별로 상반된 흐름을 보인다​. 월간 기준 3월에도 서울은 1.18% 올라 전국 평균(+0.33%)을 크게 웃돌았다​.

 

 서울 아파트값은 4월 둘째 주에 주간 +0.50%의 높은 상승률을 기록했습니다​. 규제 완화와 유동성 기대에 따른 실수요 및 투자수요 유입으로 강남권 재건축 단지 등 인기 지역을 중심으로 급등세가 이어졌습니다. 실제로 지난 2월 서울 일부 지역의 토지거래허가구역 해제 이후 해당 지역 거래량이 단기간에 3~6배 급증하며 가격 상승을 견인한 바 있습니다. 이러한 완화된 규제 효과가 서울 시장에 영향을 미치면서, 서울은 전국 17개 시도 중 유일하게 1%에 육박하는 주간 상승률을 보였습니다.

 

 경기도·인천은 서울과 달리 매매가격 소폭 하락세를 나타냈습니다. 경기·인천 지역 아파트값은 이번 주 -0.06%의 변동률로, 약보합 수준에 머물거나 일부 하락한 것으로 조사되었습니다​. 서울을 제외한 수도권 외곽 및 인천은 매수세가 아직 본격 회복되지 않아 눈치보기 장세가 이어졌습니다. 다만 수도권 전체로는 +0.25%의 상승률을 기록했는데, 이는 서울의 급등세가 수도권 평균을 끌어올린 효과입니다. 요컨대 "서울 강세, 경기·인천 약세"의 양극화 양상이 두드러진 한 주였습니다.

 

 지방 아파트 시장은 대체로 침체 기조를 벗어나지 못했습니다. 전국적으로 상승 지역은 서울 등 4곳에 불과했고 12개 시·도는 하락세를 보였는데, 특히 △대전(-0.21%) △강원(-0.17%) △대구(-0.14%) △전남(-0.13%) 등 지방 주요 도시의 하락폭이 상대적으로 컸습니다​. 반면 △울산(+0.12%) △전북(+0.09%) △제주(+0.02%) 정도만 소폭 상승해 예외적인 흐름을 보였습니다​. 전국 평균 아파트 매매가 주간 변동률은 +0.16%로, 이는 서울 및 일부 지역만의 국지적 상승에 힘입은 수치입니다​. 대부분 지역에서 거래 부진과 가격 하락세가 지속되어 지역별 양극화 심화가 다시 확인되었습니다​.

 

 한편 3월 한 달간 누적 변동률을 살펴봐도 이러한 흐름이 이어졌는데, 전국 아파트값이 +0.33% 상승하는 동안 서울은 1.18% 올라 혼자 두드러진 상승세를 보였습니다​. 이는 같은 기간 지방 평균 -0.30% 하락과 대비되는 수치로, 수도권과 지방 시장의 온도차를 잘 보여줍니다. 정리하면, 수도권 아파트 시장은 서울을 중심으로 회복 및 상승 국면에 접어든 반면, 그 외 지역은 여전히 조정 국면에 머물고 있다고 볼 수 있습니다.

 

빌라(연립·다세대) 매매 동향

 수도권 빌라 시장(연립주택·다세대주택)은 아파트와 달리 뚜렷한 회복세를 보이지 못한 채 침체가 이어졌습니다. 가격 측면에서 눈에 띄는 등락은 없었고, 거래량 부진이 계속되고 있습니다. 실제로 비아파트 부문(빌라 포함)의 거래 침체는 수년간 누적되어 왔는데, 2022년 대비 2023년에 비아파트 매매거래 건수가 약 7만 건 급감하는 등 거래량이 역대 최저 수준으로 줄어든 바 있습니다​. 이는 전세사기 사태 여파로 빌라에 대한 수요자들의 신뢰가 낮아지고, 아파트 선호 현상이 심화된 결과로 풀이됩니다.

 

 전문가들은 이러한 빌라 기피 현상이 당분간 지속될 것으로 보고 있습니다. “빌라가 정상화되려면 세입자 유입이 필수적이나, 한국에서는 빌라를 열등재로 인식하는 경향이 강하다”는 분석이 있으며, 특히 최근 아파트 단지들의 우수한 커뮤니티 시설과 비교될 때 빌라는 더욱 경쟁력을 잃고 있다는 지적입니다. 전세사기 피해로 ‘안전하지 않은 주택’이라는 이미지까지 더해져 수요가 위축되다 보니, 매매시장뿐 아니라 전세시장에서도 빌라는 찬밥 신세가 되었습니다. 실제로 다주택자 규제 강화와 수익률 악화 등의 이유로 투자자들의 빌라 선호도도 크게 떨어져 있어, 아파트 대비 빌라 가격의 약세가 구조적으로 이어지고 있습니다.

 

 다만 일부 전망으로는 아파트 가격 상승이 일정 수준 이상 진행될 경우 그 초과수요가 빌라 등 비아파트로 유입될 가능성도 제기되고 있습니다​. 예컨대, 아파트 급등 이후 상대적으로 저렴해진 빌라에 실수요가 몰리면서 역세권 신축 빌라 등을 중심으로 국지적인 반등이 일어날 수 있다는 견해도 있습니다​. 또한 정부 차원에서도 빌라 거래 활성화를 위해 공공 매입 등 지원책을 내놓고 있습니다. 실제 국토교통부는 서울 등지의 신축 빌라를 매입하여 임대주택으로 활용하는 사업을 2025년 말에서 2027년 말까지 2년 연장하기로 결정, 시장 안정 때까지 무제한 매입 방침을 밝히는 등 수요 뒷받침에 나섰습니다. 이러한 노력에도 불구하고 빌라 시장의 뚜렷한 반전은 쉽지 않다는 것이 중론이며, 당분간 침체 및 관망세가 이어질 것으로 보입니다​.

 

전세 시장 동향

 전세 시장은 봄철 이사 시즌임에도 힘을 받지 못하는 모습입니다. 4월 둘째 주 전국 아파트 전세가격은 -0.07% 떨어져, 전주 대비 소폭 하락 전환했습니다. 서울(-0.10%) 및 수도권(-0.06%) 모두 전세값이 내려갔고, 5대 광역시(-0.13%)와 기타 지방(-0.07%)까지 대부분 지역이 약세를 보였습니다​. 즉, 전세 시장은 서울/지방 할 것 없이 전반적인 하향 안정세를 유지하고 있습니다. 전세가격 하락폭이 특히 큰 지역으로는 △대전(-0.18%) △충북(-0.17%) △부산(-0.16%) 등이 꼽혔고, 반대로 △전북(+0.04%)과 △인천(+0.02%)만 소폭 상승하는 등 예외적인 움직임을 나타냈습니다. 인천의 미미한 상승을 제외하면 수도권 전세도 전반적으로 약보합 내지 하락세로 평가됩니다.

 

 전세 수요 부진의 배경으로는 계속된 월세화 추세와 정치·경제적 불확실성이 지목됩니다. 한국부동산원 자료에 따르면 올봄 이사철에도 불구하고 임차 수요가 여전히 회복되지 못한 채 위축된 상태인 것으로 나타났습니다​. 금리 부담과 전세사기에 대한 경계심 때문에 세입자들이 선뜻 전세를 택하지 않고 있고, 계약갱신청구권 활용 등으로 이사 수요 자체가 줄어든 영향도 있습니다. 전세 대신 월세를 선호하는 경향이 뚜렷해지면서, 전세 매물이 쌓이고 가격이 약세를 면치 못하는 것입니다​ 전문가들은 “경기 불황기에는 전세보다 월세 수요가 늘어나 월세 가격의 상승은 피하기 어렵다”며 당분간 전세 약세·월세 강세 흐름이 지속될 것으로 보고 있습니다.

 

 정부는 전세 시장 안정을 위해 전세사기 특별법 시행, 보증금 반환보증 강화 등 여러 대응책을 시행 중이지만, 시장 심리 위축을 완전히 되돌리기에는 역부족인 모습입니다. 다행히도 기준금리가 정점 대비 하향 안정되고 있어 전세대출 이자 부담이 조금씩 완화되고 있고, 일부 도심 지역에선 봄 이사철 수요로 인한 국지적 전셋값 반등 사례도 관찰됩니다. 하지만 전체적으로는 전세 수요 < 공급 구도가 이어지며 가격이 보합 또는 하향 조정되고 있으며, 세입자 우위 시장이 형성되어 있습니다. 향후 금리 인하가 현실화되고 부동산 시장 전반의 심리가 개선되어야만 전세 시장도 본격 회복세를 보일 것으로 예상됩니다.

 

이번 주 주요 이슈 및 이벤트 분석

 이번 주 부동산 시장에는 정책 및 대외 환경과 관련하여 여러 가지 이슈가 부각되었습니다. 주요 경제 전문 뉴스와 업계 동향을 통해 드러난 핵심 이슈들을 정리하면 다음과 같습니다:

• 토지거래허가구역 해제 후 재지정 논란: 서울 일부 지역의 토지거래허가제 해제가 촉발한 거래 급증과 가격 상승이 화제가 되었습니다. 지난 2월 말 강남권 재건축 밀집 지역 등의 토지거래허가구역을 해제한 후, 약 한 달 남짓한 기간 서울 전체 거래량이 평소 대비 3배 이상 폭증했고 특히 잠실·대치 등 해제 지역에서는 거래 건수가 6배 이상 급증하는 과열 양상이 나타났습니다. 이에 서울시는 3월 19일 주택정책 회의를 통해 일부 지역에 대한 토지거래허가구역 재지정 검토에 들어갔고, 정부도 시장 과열 시 토허제 재시행 가능성을 시사했습니다. 실제로 3월 하순 토지거래허가구역 확대 방침 발표 이후 서울 아파트 매매수급지수가 하락 전환되며 매수 심리가 다소 진정되는 모습이 관찰되었습니다. 투자과열을 막기 위한 규제 재도입 논란이 이어지는 가운데, 시장에서는 **“규제 완화와 강화 사이에 눈치보기 장세가 전개됐다”**는 평가가 나옵니다. 요컨대 토지거래허가제의 해제→과열→재지정 움직임이 서울 집값 상승세를 둔화시킬지가 향후 관건입니다.
• ‘빈집세’ 도입 논의 본격화: 빈집 증가 문제를 해결하기 위해 ‘빈집세’(빈집 활용 세제) 도입에 대한 논의가 활발해졌습니다. 한국부동산원은 이번 주 빈집 정책 세미나를 열어 영국과 프랑스 등 해외 사례를 공유하며 국내 도입 방안을 모색했습니다​. 영국은 일정 기간 이상 비어있는 주택에 최대 400%의 지방세를 물리고, 프랑스도 1년 이상 공실 주택에 연간 부과금(TLV)과 빈집거주세(THLV)를 부과하는 등 강도 높은 빈집세 제도를 시행 중입니다. 세미나에 참석한 전문가들은 한국도 방치된 주택에 조세를 부과하여 유휴 부동산의 활용을 촉진하고 투기적 보유를 억제해야 한다고 주장했습니다​. 이는 부동산 세제의 무게중심을 ‘거래’에서 ‘보유’로 옮겨, 실거주보다 투자 목적으로 방치된 주택에 패널티를 주자는 방향입니다. 빈집세 도입 논의가 본격화되면서 다주택자나 장기 공실 보유자의 보유 부담 증가에 대한 우려도 나오지만, 한편으로는 도심 내 주택 공급 활성화와 주거 환경 개선에 기여할 것이란 기대도 높아지고 있습니다. 정부가 향후 빈집세를 구체화할 경우 부동산 시장에 구조적 변화의 시작점이 될 수 있는 만큼 시장의 관심이 모아지고 있습니다.
• 재건축촉진법 표류와 주택 공급 우려: 문재인 정부에 이어 윤석열 정부도 추진해온 재건축·재개발 활성화 법안(재건축촉진특례법)이 정치권 이슈로 표류하고 있습니다. 올해 1분기 전국 아파트 분양 물량이 16년 만에 최저치를 기록할 정도로 공급 가뭄이 심각하지만​, 정권 교체기 조기 대선 정국으로 모든 현안이 블랙홀처럼 빨려 들어가면서 해당 법안 논의도 멈춘 상태입니다. 특히 윤석열 전 대통령이 헌법재판소 탄핵 인용으로 파면됨에 따라 치러지는 조기 대선 국면에서 국회 논의가 중단되어, 작년 11월 이후 재건축촉진법 심의가 진전되지 않고 있습니다​. 이 법안은 정비사업 절차를 간소화하여 사업기간을 단축하고 용적률 상향 등 규제 완화를 담고 있어 도심 주택공급 확대의 핵심으로 꼽혔지만, 입법 지연으로 공급 차질이 우려됩니다​. 실제로 4월에는 서울에서 단 97가구만 일반분양 예정일 정도로 공급이 드문 상황이며​, 업계에서는 “공급이 필요한 시기에 정책 공백으로 주택 공급절벽이 현실화될 수 있다”는 우려를 표합니다. 정부는 “공급 확대가 최우선”이라 외치지만 정작 재건축 촉진법은 국회에서 잠든 상황​이라, 실수요자와 업계 모두 불확실성에 놓여 있습니다. 향후 정치 일정이 안정되고 법안이 통과되어야만 본격적인 공급 확대가 이루어질 전망입니다.
• 금리 인하 기대감과 시장 심리: 국내외 금리 환경 변화도 부동산 시장에 중요한 변수로 작용했습니다. 윤 대통령 탄핵 인용으로 국내 정치 불확실성이 상당 부분 해소되자, 한국은행의 통화정책 운용도 다소 자유로워졌다는 평가입니다​. 시장에서는 한국은행이 이르면 5월 금융통화위원회에서 기준금리를 현 2.75%에서 2.50%로 인하할 가능성이 높다고 내다보고 있어, 사실상의 금리 인하 사이클 기대감이 형성되었습니다​. 다만 한은은 4월에는 가계부채 증가 우려와 물가 둔화 불확실성을 감안해 일단 동결 기조를 유지할 것으로 보입니다. 미국에서도 인플레이션 둔화 조짐으로 연준(Fed)의 금리 인하 가능성이 대두되고 있고, 이에 따라 이달 들어 미국 증시가 반등하는 등 글로벌 금융시장이 안정세를 찾는 모습입니다. 이러한 분위기는 부동산 투자 심리에도 온기를 불어넣고 있습니다. 특히 상업용 부동산 시장 등에선 매수세가 살아나는 회복 신호까지 감지되고 있습니다. 다만 일각에서는 “물가 불확실성과 미국발 무역 갈등 등 거시경제 리스크가 상존해 있어 섣부른 낙관은 경계해야 한다”는 신중론을 제기합니다. 종합하면, 금리 인하에 대한 기대가 주택 매수 심리에 긍정적 자극을 주는 가운데, 한국은행의 실제 행보와 대외 변수에 따라 시장 분위기가 출렁일 수 있는 상황입니다.

이처럼 이번 주 부동산 시장은 규제 이슈, 공급 이슈, 금리 이슈 등이 복합적으로 작용했습니다. 정치적 격변기임에도 불구하고 서울 집값은 강세를 보였는데, 이에 대해 부동산114 윤지해 수석연구원은 “대선 정국에 진입함에 따라 여야 주요 정당들이 개발·교통·제도 등 선심성 부동산 공약을 쏟아낼 가능성이 높고, 이는 차기 정권에 대한 기대감을 높여 과거처럼 정치 이슈로 매수심리가 꺾이는 현상은 상당 부분 완화될 것”이라고 분석했습니다​. 즉, 정책 기대감이 오히려 호재로 작용하여 정치 이벤트의 부정적 영향이 제한적일 수 있다는 것입니다. 이러한 점도 서울 주택시장의 견조한 상승세를 뒷받침한 요인으로 볼 수 있습니다.

 

차주 전망 및 향후 주목할 일정 (4월 14일~20일)

 다가오는 주(4월 3주차) 부동산 시장은 이번 주의 연장선상에서 서울의 상승세 지속 여부와 정책 변수의 향방에 주목될 전망입니다. 특히 다음 주에는 아래와 같은 이슈와 일정을 눈여겨볼 필요가 있습니다:

• 수도권 신규 분양 물량 출회: 그동안 부진했던 분양시장이 조금씩 기지개를 켤 조짐입니다. 4월 3주차에는 전국적으로 2,500여 가구의 신규 아파트 분양이 예정되어 있으며, 특히 서울 중구 황학동 "청계 노르웨이숲"(404가구 중 97가구 일반분양)이 2분기 서울 첫 분양으로 청약을 받습니다​. 공급 가뭄 속에 나온 귀한 서울 물량인 만큼 청약 경쟁률에 시장의 관심이 쏠릴 전망입니다. 이 밖에도 경기 남양주(두산위브더제니스 평내호평 등)와 인천 검단신도시 등 수도권에서 모델하우스 오픈 및 청약 접수가 다수 예정되어 있어, 실수요자들의 청약 수요를 어느 정도 흡수할지 주목됩니다. 분양 성적이 양호할 경우 매매시장에도 긍정적 심리 전이 효과가 기대됩니다.
• 조기 대선 관련 변수: 4월 중순에 접어들면서 조기 대통령 선거를 위한 절차가 본격화되고, 각 정당의 부동산 공약 경쟁이 가열될 것으로 보입니다. 이번 주 이미 일부 후보들은 재건축 규제 완화, 세제 개편, 1기 신도시 특별법 등 다양한 공약을 예고하고 있어, 다음 주에는 구체적인 공약 발표가 잇따를 수 있습니다. 유권자들의 표심을 잡기 위한 선심성 개발 공약이 쏟아질 경우 부동산 시장 심리에 단기 호재로 작용할 가능성이 있습니다. 다만 선거 국면 특성상 실현 여부가 불투명하므로 시장의 신중한 반응도 예상됩니다. 한편, 정치적 불확실성 완화로 투자 심리가 개선되면서도 새 정부의 정책 방향에 따라 중장기적인 시장 전망이 엇갈릴 수 있는 만큼, 다음 주부터는 후보자들의 부동산 정책 기조를 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.
• 금융통화위원회 및 금리 동향: 한국은행 금융통화위원회는 5월 회의를 앞두고 있지만, 이르면 다음 주 후반부터는 금리 인하에 대한 기대와 경계가 교차하며 채권·금융시장의 선반영 움직임이 나타날 수 있습니다. 4월 18일에는 미국 연준의 베이지북 공개, 4월 19일에는 국내 소비자물가 동향 발표 등이 예정돼 있어, 물가 추이와 경기 신호에 따라 금리 전망이 수시로 업데이트될 전망입니다. 만약 물가 지표가 안정적이라면 5월 금리인하 기대가 한층 높아져 부동산시장에도 완화적 신호로 작용할 것입니다. 반면, 예상 밖의 인플레이션 변수나 대외 리스크가 부각되면 한은이 인하 시기를 늦출 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 다음 주에는 국내외 경제지표 발표와 이를 둘러싼 한은 관계자들의 발언, 시장 금리 움직임 등을 주시해야 합니다. 전반적으로는 금리 인하 기대가 우세하지만, 한은의 신중한 태도와 대외 변수를 감안할 때 속단은 금물인 상황입니다.
• 부동산 정책 및 지표 발표: 국토교통부와 한국부동산원 등은 통상 월말에 주택가격 동향을 발표하지만, 주간 아파트 가격지수는 매주 공개됩니다. 4월 17일경 발표될 한국부동산원 주간동향에서 서울의 상승세 지속 여부와 지방 하락세 추이를 다시 한 번 확인하게 될 것입니다. 만약 서울 상승폭이 둔화되거나 지방 하락폭이 확대된다면 정부가 시장안정 대책을 점검할 수도 있습니다. 또한 4월 중순에는 국토연구원의 부동산 소비심리 지수 등 선행지표가 발표될 수 있는데, 지난달에 비해 심리가 어떻게 변화했는지 살펴봐야 합니다. 아울러 4월 말로 예정된 재건축 안전진단 기준 완화 시행 등 이미 예고된 정책들이 차질 없이 진행되는지도 주목할 대목입니다. 정부는 여전히 “추가 규제 완화책을 마련 중”이라고 밝히고 있어, 다음 주 부동산 관계장관회의 등을 통해 미분양 해소 대책이나 실수요 지원방안이 나올 가능성도 있습니다. 주택공급 혁신위원회의 중간 점검 결과 등 공급대책 관련 소식도 전해진다면 시장에 새로운 변수가 될 수 있습니다.

 요약하면, 다음 주 부동산 시장은 서울 집값의 향방, 대선 정국에서의 각종 공약 및 정책 이벤트, 그리고 금리 관련 신호 등에 영향을 받을 것으로 보입니다. 현재 시장은 “서울 강세 vs 지방 약세”의 국면 속에 정부 규제와 완화책, 정치 이벤트가 교차하는 복잡한 상황입니다. 부동산에 관심 있는 독자들께서는 단기적 가격 등락에 일희일비하기보다는, 다음 주 나올 각종 지표와 정책 발표를 면밀히 살펴보면서 중장기적인 시장 흐름을 판단하시는 것이 좋겠습니다. 특히 실수요자라면 급변하는 규제나 금리 환경에 대비해 자금 계획을 면밀히 세우고, 투자자라면 지역별 수급 동향과 정책 리스크를 고려한 신중한 의사결정을 권장드립니다. 향후 발표될 추가 동향 리포트에서도 이러한 변수들을 지속적으로 업데이트하여 전달해 드리겠습니다.

*주의: 이 글은 어떠한 투자나 매매를 유도하는 글이 아니고, 모든 의사결정의 책임은 본인에게 있습니다.