주간 부동산 리포트 (2025년 5월 12일~5월 18일)

 

1. 이번 주 주요 이슈와 경제 이벤트

• 조기 대선과 정책 불확실성: 지난 4월 초 헌법재판소의 대통령 탄핵 인용으로 6월 3일 조기 대통령 선거가 확정되면서 정치적 불확실성이 커졌습니다. 선거 국면에서 부동산 규제 완화 입법(재건축 특례법, 임대차법 개정 등)이 논의 지연 상태이며, 차기 정부의 부동산 정책 방향을 시장이 주시하고 있습니다. 특히 세종시의 행정수도 이전 기대감으로 현지 부동산이 급등하여 4월 세종 아파트 거래 중 52.7%가 이전 거래보다 높은 가격에 체결되기도 했습니다.
• 금리 동향: 5월 7일 미국 연준(Fed)이 기준금리를 동결하면서 한미 금리차는 1.75%p로 유지되었고, 한국은행은 5월 금통위에서의 첫 기준금리 인하 가능성이 크게 점쳐지고 있습니다. 국내외 경기 침체 조짐이 뚜렷해지며 한은도 성장률 전망치를 하향 조정할 것으로 보여, 이를 명분으로 이달 기준금리를 내릴 것이라는 관측이 나옵니다. 다만 4월에는 트럼프 전 대통령발 미·중 관세전쟁 재개 우려와 환율 변동성 등 대외 불확실성으로 한은이 금리를 동결했고, “5월 인하는 불가피”하다는 전문가 견해가 우세합니다. 금리가 인하되면 대출 이자 부담이 낮아져 부동산 시장에 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.
• 부동산 세제와 공급 이슈: 3월 발표된 공동주택 공시가격 상승으로 서울 아파트 공시가가 평균 7.86% 오르며 1주택자의 종부세 대상이 5만 가구 이상 늘어나는 등 세금 부담 증가가 예상되었습니다. 정부는 다주택자 양도세 중과 유예를 2026년 5월까지 1년 연장하고, 지방 저가주택 취득세 기준 상향 등 세제 완화책을 내놓아 거래 활성화를 유도하고 있습니다. 한편 서울 신규 아파트 공급 부족이 심화되어, 2025년 서울 입주물량은 4만6천여 가구이지만 내년에는 2만4천 가구 수준으로 반토막이 될 전망입니다. 이에 올해 1~4월 서울 아파트 분양권·입주권 매매 거래가 460건으로 작년 동기 대비 102% 급증하는 등, 희소해진 신축 물량을 선점하려는 수요가 늘었습니다. 분양권 시장에는 매도자들도 실입주 대신 차익 실현을 선택하는 사례가 증가했습니다.
• 토지거래허가구역 완화 영향: 서울시는 2월 12일 강남권 일부 지역의 토지거래허가구역을 해제하며 거래를 활성화했으나, 단기간에 집값이 뛰어 “일주일 새 집값 1억 상승” 사례가 나와 시장이 놀라기도 했습니다. 2월 서울 아파트 거래량이 1월 대비 크게 늘어 3,232건을 기록했고, 강남구 등 주요 지역 거래가 급증했습니다. 이에 따른 풍선효과로 3월 초 서울 아파트값 상승률은 주간 +0.20%까지 커졌으나, 서울시는 “토허가 해제 후 가격급등 현상은 확인되지 않았다”는 해명자료를 내고, 4월 4일 해당 지역을 다시 허가구역으로 재지정했습니다. 재지정 후 강남3구와 인근 마포·성동구 등의 집값 상승폭이 눈에 띄게 줄었으며, 서울 전체 상승률도 둔화되었습니다.

 

2. 수도권 아파트 실거래가 및 시세 동향 분석

• 실거래가 추이: 2025년 들어 서울 아파트 매매 실거래가 회복세가 두드러졌습니다. 4월 기준 서울 아파트의 상승 거래 비중은 46.8%로, 거래 절반가량이 직전보다 높은 가격에 체결되었습니다. 이는 1월 이후 4개월 연속 증가하다 4월에 잠시 둔화된 수치로, 3월 대비 2.9%p 감소했지만 여전히 높습니다. 경기도는 상승 거래 비중 42.5%(–0.7%p), 인천은 43.6%(+1.0%p)로 수도권 평균은 43.7%를 기록해 전국 평균(43.7%)과 비슷했습니다. 한편 세종시는 행정수도 이전 기대 등의 영향으로 상승 거래 비중이 52.7%까지 치솟아 전국 최고치를 기록했습니다. 전반적으로 올초 급매 위주의 하락 거래가 줄고 상승 거래가 늘면서, 실거래 가격지수는 서울을 중심으로 저점 대비 반등하는 모습입니다.
• 시세(호가) 동향: 한국부동산원 자료에 따르면, 이번 5월 둘째 주(5월 12일 기준) 전국 주간 아파트 매매가격 지수는 0.00%로 7개월 만에 보합 전환되었습니다. 수도권은 0.02% 상승을 유지하며 미약하나마 오름세를 이어갔고, 서울은 0.10% 올라 전주(0.08%)보다 상승폭을 확대하며 15주 연속 상승세를 기록했습니다. 서울에서는 강남권 재건축 단지를 비롯한 선호 지역 위주로 상승 거래가 이어졌고, 강동구(0.17%)·마포구(0.21%) 등지도 상승폭이 전주보다 커졌습니다. 이에 대해 부동산원은 “일부 주요 단지에 매수 문의가 꾸준하고 상승 거래가 성사되고 있다”고 분석했습니다. 반면 경기 0.00%, 인천 –0.02%로 서울 외 수도권은 전반적으로 보합 수준에 머물렀고, 지방(-0.02%)은 3주째 하락세를 이어갔습니다. 특히 광주(-0.10%)·대구(-0.08%) 등 일부 지방 광역시는 하락폭이 컸지만, 세종시는 0.48% 올라 시·도 중 가장 높은 주간 상승률을 보였습니다. 전국적으로 매수 심리가 최악이던 작년 말에 비해 금년 봄 들어 수도권을 중심으로 가격 저점 인식과 규제 완화에 따른 반등세가 감지되고 있으나, 지역 편차가 뚜렷한 상황입니다.
• 전세 시장: 전세 가격은 안정적인 흐름을 이어갔습니다. 5월 둘째 주 전국 아파트 전세가격지수는 0.00% 보합을 유지했고, 서울 전세가격은 0.03% 올라 전주와 같은 상승률을 보였습니다. 고금리로 “전세의 월세화” 현상이 지속되면서 월세 수요가 늘고 전세 상승을 제한하는 가운데, 서울 인기 지역 위주로만 소폭 상승한 양상입니다. 수도권 전세가격은 0.02% 올라 상승폭이 약간 커졌고 지방은 –0.01% 하락하여 보합에 가까웠습니다. 전세사기 이슈 등으로 전세 수요가 위축되고 있어 당분간 전세가격은 큰 변동 없이 안정세를 유지할 것으로 보입니다.

 

3. 수도권 아파트 가격 변동 추이 그래프

수도권 아파트의 주간 가격 변동 추이를 시각화한 그래프입니다. 노란색 선은 서울 아파트 매매가격지수(2월 중순 = 100 기준), 주황색 선은 서울을 포함한 수도권 평균 매매가격지수 추이를 나타냅니다. 서울은 2월 셋째 주 상승 전환한 이후 3월 초까지 가파른 상승세를 보이며 약 1.3% 가량 지수가 올라왔습니다. 반면 경기·인천을 포함한 수도권 전체는 같은 기간 약 0.4% 상승에 그쳐, 서울과 수도권 평균 간 격차가 벌어졌습니다. 4월 초 토지거래허가구역 재지정 등으로 서울 상승률이 둔화되고, 5월 들어서는 서울도 주간 0.1% 안팎의 완만한 상승을 지속하면서 수도권 전체로는 보합에 가까운 안정 국면에 접어든 모습입니다.

해설: 위 그래프에서 서울선이 가파르게 상승한 3월 둘째~셋째 주 구간이 바로 토지거래 허가구역 해제의 영향으로 강남3구 아파트값이 급등했던 시기입니다. 이후 4월 초 규제 재도입으로 상승 폭이 줄어드는 추이가 확인됩니다. 수도권 평균선은 서울 상승분이 희석되어 완만한 곡선을 그리고 있습니다. 이는 서울 외 경기·인천 지역의 아파트값이 상대적으로 정체되어 있었음을 방증합니다. 실제로 4월 첫째 주까지 경기도는 4주 연속 0.00% 보합을 나타내다가 4월 둘째 주 –0.01%로 소폭 하락 전환했고, 인천도 –0.02% 내외의 약보합세를 이어간 것으로 나타났습니다.

 

4. 차주 주요 일정 및 부동산 시장 전망 (5월 19일~25일)

• 한국은행 금통위 회의 (5월 29일 예정): 다음 주에는 한은 금융통화위원회 정례회의가 예정되어 있어 기준금리 인하 여부에 시장의 이목이 집중될 전망입니다. 이미 증권가 등에서는 “5월 금리 인하가 유력”하다는 전망을 내놓고 있고, 한은 역시 5월 경제성장률 전망치 대폭 하향과 함께 정책 전환을 시사한 바 있습니다. 다만 이번 회의는 6월 3일 대선을 불과 며칠 앞두고 열리는 만큼, 정치적 중립성과 외환시장 상황 등을 고려해 한 템포 늦춰 7월에 인하를 단행할 가능성도 배제할 수 없습니다. 금리 결정에 따라 하반기 부동산 시장의 수요 회복 속도가 영향을 받을 것이므로, 부동산 업계 역시 금통위 결과를 주시하고 있습니다.
• 주요 분양 일정: 공급 부족이 지속되는 가운데, 다음 주에는 수도권에서 오랜만에 신규 분양 물량이 쏟아질 예정입니다. 5월 20일에는 서울 구로구 ‘고척 푸르지오 힐스테이트’(983가구 중 일반분양 576가구)와 은평구 ‘힐스테이트 메디알레’(2451가구 중 일반분양 483가구)가 1순위 청약 접수를 시작합니다. 또한 경기도 화성시 동탄2신도시에서 대규모 공공분양 단지 두 곳(총 2,694가구)이 분양에 나서고, 부천 대장신도시에서도 공공분양 192가구가 청약을 받습니다. 오랫동안 공급 가뭄이었던 수도권 신도시와 서울에서 새 아파트 청약이 진행되는 만큼, 수요자들의 관심이 집중될 전망입니다. 특히 서울 물량의 경우 높은 청약 경쟁률이 예상되며, 분양 결과에 따라 향후 서울 집값 기대심리가 영향을 받을 수 있습니다.
• 부동산 정책 및 기타 일정: 정부 차원의 큰 정책 발표는 선거를 앞두고 잠잠한 상황이지만, 차주에는 4월 주택가격동향 월간 통계 등이 발표되어 전국 집값 흐름에 대한 공식 평가가 나올 것입니다. 또 5월 말은 보유세 과세기준일(6월 1일)을 앞둔 시점으로, 일부 다주택자들은 세부담을 피하기 위해 막바지 매물 출회나 증여 등을 진행할 가능성이 있습니다. 다만 이미 각종 세제 유예조치가 시행 중이라 매물 증가 폭은 크지 않을 전망입니다. 한편 6월 3일 대선을 앞두고 5월 말에 예정된 TV 합동토론 등에서 주요 후보들의 부동산 공약이 제시될 예정입니다. 용산 정비창 개발, 1기 신도시 재정비, 재건축 완화 등 굵직한 공약들이 쏟아질 수 있으며, 선거 결과에 따라 하반기 부동산 정책 기조가 크게 달라질 수 있는 만큼 시장은 관망세를 보일 것으로 예상됩니다.

 

5. 요약 및 결론 (핵심 정리)

• 서울 주도 가격 반등: 5월 둘째 주 현재 서울 아파트값은 15주 연속 상승하며 주간 +0.10%의 오름세를 보였고, 수도권 전체도 소폭 상승하거나 보합으로 전환되었습니다. 다만 경기·인천은 서울만큼 회복되지 못해 지역별 온도차가 존재합니다.
• 거래 회복세: 올봄 수도권 아파트 실거래가 지표가 반등하는 모습으로, 서울의 상승 거래 비중이 4월 46.8%에 달하는 등 지난해 대비 매수 심리가 개선되었습니다. 2월 토지거래허가구역 해제 이후 강남권을 중심으로 거래량이 늘고 가격이 단기 급등했으며, 정부 규제 완화와 금리 인하 기대가 저점 매수를 자극하고 있습니다.
• 공급 부족 및 특수시장 활황: 내년 서울 입주물량 급감을 앞두고 분양권·입주권 시장이 활발해져 서울 분양권 거래량이 작년의 2배를 기록했습니다. 선호 입지의 새 아파트에 프리미엄이 붙는 현상이 이어지고, 세종 등 특정 지역은 개발호재로 가격이 국지적 과열 조짐을 보였습니다.
• 정책 및 금리 변수: 6월 조기대선을 앞두고 부동산 정책 불확실성이 남아 있으며, 5월 말 한국은행의 금리 인하 여부가 큰 변수가 될 전망입니다. 금리 인하는 대출부담을 완화해 거래 회복에 긍정적이지만, 대외경제 여건과 새 정부 정책 방향에 따라 시장 영향이 교차할 수 있습니다.
• 향후 전망: 당분간 수도권 아파트 가격은 보합에 가까운 완만한 회복세를 이어갈 것으로 보입니다. 실수요자는 늘어난 공급 소식을 주목하면서도 금리 추이와 선거 결과에 신중을 기하고 있고, 매도자들도 급매보다 관망을 선택하는 상황입니다. 새 정부 출범과 함께 마련될 부동산 대책, 그리고 금리 하향 국면이 맞물리면 올 하반기 수도권 아파트 시장에 변동성 확대와 거래 증가가 나타날 가능성이 있습니다. 전체적으로는 안정 속 회복 국면이 예상되나, 거시경제 여건과 정책 변화에 민감한 흐름이 이어질 전망입니다.

 

 

* 어디까지나 개인적으로 공부하기 위해 조사한 자료이고, 투자를 유도하는 글이 아닙니다. 모든 경제 행위의 책임은 본인에게 있습니다.